İnşaat İşlerinde Vergilendirme Ve Güncel Kdv Oranları

Özet

İnşaat sektöründe vergilendirme; konut ve işyeri teslimlerinde KDV oranının belirlenmesi, arsa karşılığı inşaat işlemlerinde matrahın hesaplanması, hasılat paylaşımı, yıllara sari inşaat ve onarım işleri ile kentsel dönüşüm projelerinin farklı mevzuat hükümlerine tabi olması nedeniyle özellik taşımaktadır. Bu çalışmada, 2026 yılı itibarıyla inşaat işlerinde KDV uygulaması; konutun net alanı, yapı ruhsatının tarihi, sözleşmenin niteliği ve 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel düzenlemeler dikkate alınarak incelenmektedir.

1. Giriş

İnşaat sektöründe vergisel yükümlülüklerin doğru belirlenmesi, yalnızca faturada gösterilecek KDV oranının tespit edilmesiyle sınırlı değildir. Aynı proje içerisinde arsa payının devri, bağımsız bölüm teslimi, yapım taahhüt hizmeti ve üçüncü kişilere satış işlemleri bulunabilir. Bu işlemlerin her biri, hukuki ve ekonomik niteliğine göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1’inci maddesi, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde gerçekleştirilen teslim ve hizmetleri KDV’nin konusuna alırken, 10’uncu maddesi vergiyi doğuran olayın zamanını düzenlemektedir.[1] Dolayısıyla sözleşmenin adı kadar, fiilen gerçekleştirilen işlem ve tarafların hukuki statüsü de önem taşımaktadır.

2. İnşaat ve konut teslimlerinde güncel KDV oranları

KDV Kanunu’nun 28’inci maddesi uyarınca belirlenen oranlar, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ve sonraki değişiklikler çerçevesinde uygulanmaktadır. Genel KDV oranı %20, indirimli oran ise %10’dur.[2] Bununla birlikte, belirli konut teslimleri ve özel koşulları taşıyan kentsel dönüşüm projelerindeki yapım hizmetleri için %1 oranı uygulanabilmektedir.

2.1. Konut teslimleri

1 Nisan 2022 ve sonrasında yapı ruhsatı alınan, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel düzenlemelere girmeyen konutlarda net alanın ilk 150 m²’sine isabet eden kısım için %10, 150 m²’yi aşan kısım için %20 KDV uygulanır.[3]

Örneğin, net alanı 180 m² olan bir konutun vergilendirmeye esas bedelinin 7.200.000 TL olduğu ve bedelin alanla orantılı dağıtıldığı varsayılsın:

• İlk 150 m²’ye karşılık gelen   6.000.000 TL × %10 = 600.000 TL
• Kalan 30 m²’ye karşılık gelen 1.200.000 TL × %20 = 240.000 TL
• Toplam KDV: 840.000 TL

Bu hesaplama örnek niteliğindedir. Gerçek işlemlerde satış bedelinin ilgili kısımlara dağılımı, sözleşme ve mevzuat hükümleri çerçevesinde belirlenmelidir.

1 Nisan 2022’den önce ruhsat alınmış projelerde ise eski oran düzenlemeleri ve geçiş hükümleri dikkate alınmalıdır. Bu projelerde uygulanacak oran, ruhsat tarihi, konutun net alanı ve ilgili dönemde yürürlükte bulunan mevzuat incelenmeden kesin olarak belirlenemez.[3]

2.2. Kentsel dönüşüm kapsamındaki konutlar

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki projelerde, ilgili mevzuat şartlarının sağlanması hâlinde konutun ilk 150 m²’lik kısmı için %1, aşan kısmı için %20 KDV uygulanabilmektedir.[4]

Ancak projenin yalnızca kentsel dönüşüm olarak adlandırılması, tek başına %1 oran uygulamak için yeterli değildir. Projenin kanuni kapsamı, ruhsat tarihi, teslimin niteliği ve özel oran düzenlemesinin şartları birlikte değerlendirilmelidir.

2.3. İşyeri teslimleri

Dükkân, ofis, büro ve diğer ticari nitelikteki bağımsız bölümlerin teslimlerinde genel olarak %20 KDV uygulanır. Konutlar için düzenlenen indirimli oran hükümleri, aynı projede yer alan işyerlerine kendiliğinden uygulanamaz.[2]

2.4. İnşaat taahhüt ve yapım hizmetleri

Genel orana tabi inşaat taahhüt hizmetlerinde %20 KDV uygulanır. Bununla birlikte, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki belirli dönüşüm projelerinde, özel şartları taşıyan konutlara ilişkin yapım hizmetleri için mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan bölümde %1 oran uygulanmasına ilişkin özel düzenleme bulunmaktadır.[5]

Bu düzenleme, konut teslimlerinden farklı bir işlem türüne ilişkindir. Alan sınırının aşılması, hizmetin işyeri yapımına yönelik olması veya projenin özel düzenlemenin kapsamı dışında kalması hâlinde genel oran değerlendirilmelidir.

İnşaat malzemelerinde de tek bir oran bulunmamaktadır. Malzemenin niteliği ve KDV oran listelerindeki yeri dikkate alınmalı; indirimli oran listeleri kapsamında olmayan ürünlerde genel olarak %20 KDV uygulanmalıdır.[2]

2.5. KDV oranlarının özeti

Kaynak: 3065 sayılı KDV Kanunu, m. 28; 2007/13033 sayılı Karar ve değişiklikleri; 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel düzenlemeler.[2][3][4][5]

3. Vergiyi doğuran olay ve faturalama

KDV Kanunu’nun 10’uncu maddesine göre mal teslimi veya hizmet ifasıyla vergiyi doğuran olay meydana gelir. Faturanın teslim veya hizmetten önce düzenlenmesi hâlinde, faturada gösterilen tutarla sınırlı olarak vergiyi doğuran olay gerçekleşir.[1]

Konut satışlarında satış vaadi sözleşmesinin imzalanması, kat irtifakının kurulması veya avans tahsil edilmesi tek başına her durumda konutun teslim edildiği anlamına gelmez. Fiilî teslim, tapu devri, alıcının kullanımına bırakma ve fatura tarihi birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle tahsilat, fatura ve fiilî teslim tarihlerinin muhasebe kayıtlarında doğru izlenmesi, KDV beyanının doğru dönemde yapılması açısından önemlidir.

4. Kat karşılığı inşaat işlerinde vergilendirme

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi, arsasının veya arsa payının bir bölümünü müteahhide bırakmakta; karşılığında bağımsız bölümler almaktadır. İşlem, tarafların hukuki statüsü ve gerçekleştirilen teslimlerin niteliği dikkate alınarak değerlendirilmelidir.

4.1. Arsa sahibinin arsa payını devretmesi

Arsa sahibinin arsa payı devrinin KDV karşısındaki durumu, arsanın ticari işletmeye dâhil olup olmadığına ve işlemin ticari faaliyet kapsamında gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğine göre belirlenir. Ticari faaliyet kapsamında olmayan özel malvarlığına ait arsa devri ile ticari işletmeye dâhil arsa devri aynı şekilde değerlendirilemez.[1]

4.2. Müteahhidin arsa sahibine bağımsız bölüm teslimi

Müteahhidin arsa sahibine bıraktığı konut ve işyerleri ayrı teslimler olarak değerlendirilir. Konut tesliminde uygulanacak oran, konutun net alanı, ruhsat tarihi ve varsa özel düzenlemelere göre belirlenirken, işyeri teslimlerinde genel olarak %20 KDV uygulanır.[2][3]

Dolayısıyla aynı sözleşme kapsamında konut ve işyeri teslim edilmesi, her iki teslimde aynı KDV oranının uygulanmasını gerektirmez.

4.3. KDV matrahının belirlenmesi

KDV Kanunu’nun 27’nci maddesinin altıncı fıkrası, arsa karşılığı inşaat işlerinde müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin bedelinin belirlenmesine ilişkin özel hüküm içermektedir. Bu hüküm kapsamında ilgili bağımsız bölümün maliyet bedeline, Vergi Usul Kanunu’nun 267’nci maddesindeki maliyet bedeli esasına göre kâr ilavesi yapılır.[6]

VUK’un 267’nci maddesindeki maliyet bedeli esasında, toptan satışlarda %5, perakende satışlarda %10 kâr ilavesi öngörülmektedir. Hangi oranın uygulanacağı somut işlemin niteliği dikkate alınarak belirlenmelidir.[6]

Örneğin, arsa sahibine bırakılacak bağımsız bölümün ilgili maliyet bedelinin 4.000.000 TL olduğu varsayılırsa:

• %5 kâr ilavesiyle matrah  : 4.200.000 TL
• %10 kâr ilavesiyle matrah: 4.400.000 TL

Bu tutarlar yalnızca hesaplama örneğidir. Gerçek işlemde maliyetin kapsamı, uygulanacak kâr oranı ve bağımsız bölümün niteliği ayrıca belirlenmelidir. Matrahın belirlenmesinden sonra, ilgili teslim için geçerli KDV oranı uygulanır.

5. Hasılat paylaşımı modelinde vergilendirme

Hasılat paylaşımı modelinde müteahhit, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satar ve elde edilen hasılatın sözleşmede belirlenen bölümünü arsa sahibine öder. Üçüncü kişilere yapılan satışlarda uygulanacak KDV oranı, bağımsız bölümün konut veya işyeri olmasına ve konut teslimlerine ilişkin özel şartlara göre belirlenir.[2][3]

Arsa sahibine ödenen hasılat payının vergisel niteliği ise arsa sahibinin hukuki statüsüne ve sözleşme hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Kat karşılığı inşaat ile hasılat paylaşımı modellerinin farklı hukuki ve ekonomik özellikleri bulunduğundan, sözleşmenin gerçek içeriği esas alınmalıdır.

6. Yıllara sari inşaat ve onarım işleri

Gelir Vergisi Kanunu’nun 42’nci maddesi, birden fazla takvim yılına sirayet eden inşaat ve onarma işlerinde kazancın tespitine ilişkin özel hükümler içermektedir. Bu hükümlerin uygulanabilmesi için işin niteliği ve kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi gerekir.[7]

Karma sözleşmelerde arsa karşılığı bölüm ile nakit karşılığı yapım hizmeti ayrı ayrı incelenmelidir. Nakit unsurunun bulunması tek başına yıllara sari inşaat hükümlerinin uygulanması için yeterli değildir; sözleşmenin ve fiilî işin niteliği dikkate alınmalıdır.

7. Stopaj ve KDV tevkifatı

Yıllara sari inşaat ve onarım işlerinde gelir vergisi stopajı ile KDV tevkifatı birbirinden farklı yükümlülüklerdir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94’üncü maddesi ve Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 15’inci maddesi çerçevesinde, ilgili şartların gerçekleşmesi hâlinde hakediş ödemelerinde %5 oranında vergi kesintisi uygulanır.[7][8]

KDV yönünden ise KDV Genel Uygulama Tebliği’nin I/C-2.1.3.2.1 bölümünde düzenlenen yapım işleri kapsamında, belirlenmiş alıcılara yapılan işler ile belirlenmiş alıcılar dışındaki KDV mükelleflerine yapılan ve KDV dâhil bedeli 5 milyon TL ve üzerinde olan işler için ilgili şartlarla 4/10 oranında KDV tevkifatı uygulanır.[9]

Stopaj yapılması, KDV tevkifatının da aynı şartlarla uygulanacağı anlamına gelmez. Her iki yükümlülük ayrı ayrı incelenmelidir.

8. Kentsel dönüşüm projelerinde özel uygulamalar

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde konut teslimi, inşaat taahhüt hizmeti ve işyeri teslimi birbirinden ayrılmalıdır.

Konut teslimlerinde, ilgili özel şartların sağlanması hâlinde ilk 150 m² için %1, aşan kısım için %20 KDV uygulanabilir.[4] Belirli dönüşüm projelerinde, 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı kapsamındaki koşulları taşıyan konut yapım taahhüt hizmetleri için de mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan bölümde %1 oranı uygulanmasına yönelik özel düzenleme bulunmaktadır.[5]

Bu özel oranlar, şartları taşımayan bütün konut teslimlerine veya yapım hizmetlerine genişletilemez. Projenin hukuki kapsamı, alan sınırı ve hizmetin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

9. İndirimli orana tabi işlemlerde KDV iadesi

KDV Kanunu’nun 29’uncu maddesinin ikinci fıkrası, indirimli orana tabi işlemler nedeniyle yüklenilen ve indirim yoluyla giderilemeyen KDV’nin, kanunda ve ilgili tebliğde belirlenen usul ve sınırlar çerçevesinde iadesine ilişkin hükümler içermektedir.[10]

İnşaat işletmelerinin indirimli orana tabi teslimleriyle ilgili yüklenilen KDV’yi doğru belirlemesi, belgeleri eksiksiz tutması ve iade talebini süresinde yapması gerekir. Uzun süreli projelerde iade alacaklarının izlenmesi, işletmenin nakit akışı ve finansman maliyeti bakımından önem taşımaktadır.

10. Sonuç

İnşaat sektöründe doğru vergilendirme, işlemin hukuki niteliğinin ve uygulanacak mevzuatın birlikte değerlendirilmesini gerektirir. 2026 yılı itibarıyla genel KDV oranı %20, indirimli oran %10’dur. Belirli konut teslimlerinde ve özel koşulları taşıyan kentsel dönüşüm projelerindeki yapım hizmetlerinde %1 oranı uygulanabilmektedir.[2][3][4][5]

Konutun net alanı, yapı ruhsatının tarihi, bağımsız bölümün niteliği, arsa sahibinin hukuki statüsü ve sözleşmenin türü doğru KDV uygulaması bakımından belirleyicidir. Kat karşılığı inşaatta matrahın doğru hesaplanması, hasılat paylaşımı işlemlerinin ayrı değerlendirilmesi, yıllara sari işlerde stopaj ile KDV tevkifatının birbirinden ayrılması ve indirimli oran iade hakkının doğru kullanılması, vergisel risklerin azaltılmasına katkı sağlar.

Dipnotlar

[1] 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu, m. 1 ve m. 10. Resmî metin: Mevzuat Bilgi Sistemi.

[2] 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu, m. 28; 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ve ekli oran listeleri; 7346 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı.

[3] 2007/13033 sayılı Karar’da değişiklik yapan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ve konut teslimlerine ilişkin geçiş hükümleri. Uygulamada yapı ruhsatı tarihi ve konutun net alanı ayrıca dikkate alınmalıdır.

[4] 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun kapsamındaki konut teslimlerine ilişkin KDV düzenlemeleri.

[5] 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, 30.01.2021 tarihli ve 31380 sayılı Resmî Gazete.

[6] 3065 sayılı KDV Kanunu, m. 27/6; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, m. 267.

[7] 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m. 42 ve m. 94.

[8] 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu, m. 15.

[9] Gelir İdaresi Başkanlığı, Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği, I/C-2.1.3.2.1, “Yapım İşleri ile Bu İşlerle Birlikte İfa Edilen Mühendislik-Mimarlık ve Etüt-Proje Hizmetleri”. Güncel tebliğ metni: GİB KDV Genel Uygulama Tebliği.

[10] 3065 sayılı KDV Kanunu, m. 29/2; Gelir İdaresi Başkanlığı, Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği, indirimli orana tabi işlemlerde iade hükümleri.